El contrato de compraventa es uno de los acuerdos más comunes y, a la vez, una de las fuentes más frecuentes de controversia en el ámbito inmobiliario. Un aspecto especialmente delicado es el pacto de arras o la cantidad entregada a cuenta. En este artículo, vamos a aclarar qué son las arras, los tipos existentes y cómo incluirlas correctamente en los contratos para evitar malentendidos y litigios.
¿Qué son las arras en un contrato de compraventa?
El pacto de arras es un acuerdo accesorio dentro del contrato de compraventa, mediante el cual las partes acuerdan una reserva de la operación mediante la entrega de una cantidad de dinero. Esta entrega sirve como señal de compromiso, como compensación en caso de desistimiento o como sanción ante el incumplimiento de alguna de las partes.
En resumen, las arras cumplen tres posibles funciones:
- Reservar la compraventa.
- Compensar el perjuicio en caso de desistimiento.
- Sancionar el incumplimiento del contrato.
Tipos de arras: ¿Cuál es la diferencia entre ellas?
El Código Civil solo regula un tipo específico de arras, pero la doctrina y la jurisprudencia distinguen tres modalidades principales: las arras confirmatorias, las arras penales y las arras penitenciales. A continuación, explicamos cada una de ellas:
1. Arras confirmatorias
- Función: Actúan como una señal de la celebración del contrato y constituyen un anticipo del precio final.
- Consecuencia: No permiten resolver el contrato; simplemente confirman el compromiso entre las partes. En caso de incumplimiento, se podrá exigir el cumplimiento del contrato o la compensación por los daños ocasionados.
- Ejemplo: Un comprador entrega el 10% del precio del inmueble como señal. Si se retracta, el vendedor podría reclamar el cumplimiento del contrato o los daños derivados.
2. Arras penales
- Función: Garantizan el cumplimiento del contrato mediante una sanción económica.
- Consecuencia:
- Si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor incumple, deberá devolver el doble de lo recibido.
- La parte perjudicada puede, además, optar por exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización.
- Ejemplo: El comprador entrega 20.000 €. Si desiste, los pierde; si el vendedor incumple, deberá devolver 40.000 €.
3. Arras penitenciales o de desistimiento (las únicas reguladas por el Código Civil, Art. 1454)
- Función: Permiten a ambas partes desistir libremente del contrato a cambio de una penalización económica.
- Consecuencia:
- Si el comprador se retira, pierde las arras.
- Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de lo recibido.
- Ejemplo: Un comprador entrega 15.000 €. Si desiste, los pierde; si el vendedor se retracta, devuelve 30.000€.
La importancia de la redacción clara en el contrato
La jurisprudencia aplica una interpretación restrictiva a los pactos de arras. Esto significa que, para que se aplique el efecto penitencial, el contrato debe reflejar de forma clara y expresa la voluntad de las partes de optar por esta modalidad. De lo contrario, se considerarán arras confirmatorias.
Para evitar conflictos y posibles litigios, es fundamental:
- Especificar el tipo de arras en el contrato.
- Utilizar un lenguaje claro y directo para evitar interpretaciones ambiguas.
- Asesorarse con un profesional especializado en derecho inmobiliario.
Conclusión
El pacto de arras es una herramienta útil para asegurar las compraventas inmobiliarias, siempre y cuando se utilice adecuadamente. Redactar el contrato con precisión y entender las consecuencias de cada tipo de arras puede evitar costosos conflictos y garantizar una operación más segura y transparente para ambas partes.
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